一些悉尼和墨尔本的内城区正在转变为租客市场，根据CoreLogic的数据显示，过去三个月住宅周租金下降了多达7%。

专家表示，即使供应仍然紧张，但净海外移民人数的下降以及家庭规模的增加，显著减少了对租赁物业的需求，从而推高了空置率。

在悉尼的内西、内城西南区和内城南区，一些城区的独立屋租金出现了最大降幅，其中Eastlakes下降了6.9%，Banksia下降了6.6%，Rockdale下降了5.7%，这三个月的降幅相当于租金总额减少了600至852澳元。

悉尼的公寓受需求下降影响尤为严重，Enfield、Hurlstone Park、Croydon Park和Ultimo的租金在过去三个月内下降了3.1%到4.7%，总降幅最多达到336澳元。

在墨尔本，Windsor、Prahran、Kew East 和 South Yarra 的房屋租金下降了4.1%到4.8%，过去三个月租金总额减少了多达540澳元。

在Kensington、Docklands、墨尔本市中心和Southbank，公寓租金下跌了3.6%到3.9%，租户在过去三个月最多节省了540澳元。

空置率下降

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，由于移民水平放缓导致需求进一步下降，今年悉尼和墨尔本的租赁市场可能会加速下行。

“由于租赁物业的基础供应不足，我不预计全国范围内的租金会大幅下跌，但悉尼和墨尔本的一些城区现在因空置率上升和租金下降而对租户更为有利，”他表示。

悉尼的租赁空置率在去年12月上升至2.4%，墨尔本上升至1.7%。全国范围内，空置率上升至1.9%。

在2023年9月海外移民高峰期，这些城市的空置率分别降至1.8%和1.1%。

自2023年9月净移民人数达到55.5万人峰值以来，截至去年6月的12个月内，国际移民人数已下降至约44.5万人。

Lawless表示，预计到2026/27财年移民水平将恢复至疫情前每年22.5万人的水平，这将进一步减少需求并对租金施加下行压力。

“约有70%的新移民在初到时选择租房，因此这种减少可能会使租赁需求从高峰期下降约9万户，这可能在未来12个月内导致全国租金下降，”他说。

“我认为租户可能终于能稍微松口气，并开始看到租金负担能力的改善。”

Domain的研究与经济学负责人Nicola Powell同意，租户的状况已经开始改善。

“我们的数据显示，所有城市的空置率都在上升，每个房源的潜在租户人数大幅减少，”她表示。

“这表明租户之间的竞争正在减弱，租赁市场的状况正在改善。”

分摊租房开支

“随着人口增长的放缓，我们预计2025年将是对租户的更好一年，租金可能下降，或者至少租金增长的速度会放缓，”Nicola Powell说道。

Domain数据显示，截至2024年9月的一年中，租赁房源的浏览量显著下降，悉尼同比减少28%，墨尔本减少33%。

BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn指出，生活成本的上升促使更多租户选择合租。

“租户数量依然不少，但相比一两年前少了许多，”他说。“许多租户面临经济压力，如果能通过合租或搬回家节省开支，他们会选择这么做。”

CoreLogic数据显示，2023年第四季度全澳租金仅上涨了0.4%，是自2018年以来第四季度租金涨幅最小的一次。

墨尔本的租金下降了0.5%，其次是达尔文和悉尼，租金分别下降了0.2%。与此形成对比的是，霍巴特上涨了1.5%，珀斯上涨1.3%，阿德莱德上涨1.2%，布里斯班上涨0.3%，堪培拉上涨0.6%。

参考资料：AFR