悉尼和墨尔本部分区域租金下跌，租赁市场逐步转向租客有利
根据CoreLogic的最新数据，悉尼和墨尔本的部分内城区在过去三个月内经历了租金大幅下降，尤其是那些曾经热门的租赁地区。随着市场环境的变化，这些区域正逐步转变为租客市场，租金下滑幅度高达7%。
租金下降背后的原因
专家指出，净海外移民数量的减少及家庭规模的变化是租赁市场出现下行的主要原因。移民数量的下降直接导致了对租赁物业的需求减少，尽管供应量本身仍然紧张，但空置率的上升却推动了租金的下跌。尤其是在悉尼和墨尔本的部分内城区，空置率的上升让租金面临下行压力，租客的选择空间增大，租金负担逐步减轻。
悉尼内城区租金降幅最大
悉尼的多个内城区成为租金下降的重灾区。根据CoreLogic的数据，悉尼内西区、内西南区和内南区的房屋租金降幅最大。具体而言，Eastlakes、Banksia和Rockdale这几个区域的租金分别下降了6.9%、6.6%和5.7%。这意味着，租户在这些区域的租金支出减少了600至852澳元。此外，悉尼的公寓租金也出现了显著下滑，Enfield、Hurlstone Park、Croydon Park和Ultimo的公寓租金下降幅度在3.1%至4.7%之间，三个月内的租金总减少高达336澳元。
墨尔本部分区域租金下跌
在墨尔本，Windsor、Prahran、Kew East和South Yarra这些住宅区的租金下降了4.1%至4.8%，其中，租客三个月内的租金总支出减少了高达540澳元。同时，墨尔本的公寓租金也未能免受影响，Kensington、Docklands、墨尔本市中心和Southbank的公寓租金下跌了3.6%至3.9%。这些区域的租金下降让租客在过去三个月里节省了最高540澳元。
市场变化对租客有利
CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，随着净海外移民数量的减少，悉尼和墨尔本的租赁市场的下行趋势可能会进一步加速。尽管租赁物业的供应量本身依然紧张，但由于空置率的上升，某些区域的租金已经开始对租客更为有利。悉尼的租赁空置率在12月上升至2.4%，而墨尔本的空置率也升至1.7%。这一趋势在全国范围内有所体现，空置率也从2023年9月的1.8%和1.1%上升至1.9%。这些数据反映出租赁市场的竞争已经放缓，租客之间的选择压力明显减轻。
未来展望：租赁市场或继续降温
Lawless进一步表示，预计到2026/27财年，移民水平将恢复到疫情前的年均22.5万人水平，这将进一步减少租赁市场的需求，并加大租金下行的压力。随着新移民人数的下降，大约70%的新移民选择租房，这一变化预计将使租赁需求减少约9万个家庭，从而在未来12个月内导致全国租金进一步下降。
市场逐渐回暖，租客迎来松一口气的机会
在此背景下，Domain首席研究与经济学家Nicola Powell也指出，租客的状况正在逐步改善。根据Domain的数据，所有城市的空置率都在上升，租赁市场的竞争正在减弱，潜在租客的数量大幅减少，这意味着租客之间的竞争正在缓解，市场条件逐渐变得更加有利于租客。
这对澳大利亚的租客而言，意味着一个更加宽松和有利的租赁市场正在到来。租金负担的减轻让租客有了更多的选择空间，也减轻了他们的经济压力。对于未来，专家普遍认为，在移民数量恢复之前，租赁市场的降温趋势可能还会继续，租客将有机会以更具性价比的价格找到合适的住所。
在租赁市场逐渐转向租客有利的趋势下，无论是悉尼、墨尔本，还是其他城市的租赁市场，都在向更加稳定、健康的方向发展。租客和房东之间的博弈或将变得更加平衡，也让更多租户在未来享受到更好的租赁条件。
