墨尔本是澳洲的第二大城市、体育圣地，可以说是澳洲的文化之都，也是广受欢迎的移民目的地。那么，为什么墨尔本反而是租独立屋最经济实惠的城市呢？

根据最新的Domain租金报告，墨尔本的独立屋租金中位数已经攀升至520澳元，这是在连续七个季度租金上涨之后的新高。但是，即使租金出现了前所未有的增长，墨尔本独立屋租金中位数仍然远远低于悉尼（700澳元）、堪培拉（675澳元）和达尔文（650澳元）。

大流行期间的人口结构变化解释了为什么墨尔本的独立屋租金没有像其他城市那样大幅快速上涨。

科廷大学（Curtin University）经济学教授维佛杰（Rachel Ong ViforJ）表示：“一个主要原因是大流行期间有大量人口离开维州。就住宅流动性而言，租房者搬家比自住房主更容易，因此墨尔本的人口迁出对其租赁行业的影响要大于自住行业（自住行业也受到利率下降和HomeBuilder的支撑）。”

此外，国际边界的关闭也将留学生和外籍租房者长期锁定在墨尔本租赁行业之外。

2020年初，墨尔本的独立屋租金中位数为430澳元，仍比悉尼和堪培拉便宜，但比珀斯、阿德莱德和布里斯班贵。

18个月后，墨尔本的房租没有变化，而其他所有城市的房租都有所增长。自2021年9月以来，墨尔本一直是租房最实惠的城市。

“大流行对墨尔本租房市场的影响比澳洲其他任何地方都要严重，”Domain的研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，“墨尔本人受益于房租的大幅回落。市场发生了变化。租房者有能力进行谈判。”

然而，鲍威尔说，该市的租赁市场已经反弹，趋势正在逆转。该市的空置率徘徊在1%左右，低于大流行期间的5.6%。

她补充说，墨尔本租金增长速度目前快于其他城市，这可能意味着在不久的将来，墨尔本的租金涨幅将超过阿德莱德和霍巴特。“最经济实惠的租房地这一称号将不复存在。”

从历史上看，墨尔本的租金一直远低于悉尼和堪培拉。一个可能的解释是墨尔本的城市扩张。人口统计学家、The Demographics Group创始人库斯滕马赫（Simon Kuestenmacher）说，悉尼的扩张受到海域和蓝山的限制，但“理论上，墨尔本可以以这种薄饼状不断扩张”。

他说，政府应优先考虑中环郊区的密集化，鼓励婴儿潮一代缩小住房规模，并加倍努力促进区域中心的住房供应和基础设施建设。“从人口角度来看，澳洲是世界上人口最集中、最密集的国家。我们有超过三分之二的人口居住在五大城市。”

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